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왜 이 금액인가
1세대 1주택 장기보유특별공제 (표2)
| 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 |
|---|
보유와 거주를 따로 계산해 더합니다. 각각 40%가 상한이라 최대 80%입니다 (§95② 표2). 1세대 1주택이 아니면 표1이 적용되어 15년에 30%가 최대입니다.
계산 예시 — 이런 경우 이렇게 나온다
10억에 사서 15억에 판 1주택(보유·거주 10년)이면 세금이 얼마인가요?
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 500,000,000원 |
| 과세 대상 차익 (12억 넘는 부분만) | 100,000,000원 |
| 장기보유특별공제 (보유 40% + 거주 40%) | 80,000,000원 |
| 양도소득금액 | 20,000,000원 |
| 과세표준 (기본공제 250만원 뺀 값) | 17,500,000원 |
| 산출세액 | 1,365,000원 |
| 지방소득세 | 136,500원 |
| 총부담 | 1,501,500원 |
차익이 5억인데 세금은 150만원 남짓입니다. 12억까지는 비과세라 차익 5억 가운데 (15억 − 12억) ÷ 15억만큼인 1억만 과세 대상이 되고, 거기서 다시 장기보유특별공제 80%가 빠지기 때문입니다.
13억에 팔면 차익 전부에 세금이 붙나요?
아닙니다. 차익 8억이라면 8억 × (13억 − 12억) ÷ 13억 = 61,538,461원만 과세 대상입니다. 12억을 넘는 비율만큼만 세금을 매깁니다.
2년을 못 채우고 팔면 얼마나 무거워지나요?
| 보유 기간 (5억에 사서 8억에 판 경우 · 1주택 아님) | 세율 | 총부담 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 229,075,000원 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 196,350,000원 |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 102,421,000원 |
| 5년 | 기본세율 6~45% | 89,881,000원 |
같은 3억 차익인데 1년 안에 팔면 2년 뒤보다 1억 2,665만원을 더 냅니다. 2년 미만은 누진세율이 아니라 단일세율(60%·70%)이 붙기 때문입니다(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호).
12억이 넘으면 전부 세금을 내나요?
아닙니다. 12억을 넘는 부분만 과세됩니다.
15억에 팔아 5억이 남았다면 5억 전부가 아니라 5억 × (15억−12억) ÷ 15억 = 1억만 과세 대상입니다. 12억은 절벽이 아니라 기울기입니다.
살지 않고 세만 놨으면 손해인가요?
공제율이 절반으로 줄어듭니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유분과 거주분을 따로 더합니다. 10년 보유·10년 거주면 80%, 10년 보유·거주 없음이면 40%입니다. 같은 집 같은 값이라도 세금이 크게 달라집니다.
2년을 못 채우고 팔면요?
주택은 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 단일세율입니다.
기본세율(6~45%)이 아니라 과세표준 전체에 단일세율이 붙습니다. 장기보유특별공제도 3년 미만이면 없습니다(§104①2호·3호).
지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세의 10%가 더 붙습니다.
지방세법 제103조의3. 계산기의 「총 부담」은 이걸 더한 금액입니다. 양도소득세만 보고 준비하면 10%가 모자랍니다.
이 계산기가 다루지 않는 것
· 1세대 1주택 요건의 판정 — §89①3호가가 대통령령에 위임합니다
· 조정대상지역 다주택 중과(§104⑦, +20~30%p) — 한시 배제 여부를 확인하지 못했습니다
· 일시적 2주택·상속·동거봉양 등 §89①3호나의 특례
· 필요경비로 무엇이 인정되는지 — 입력한 금액을 그대로 뺍니다
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